Un mandataire est une personne qui reçoit un mandat, qui peut agir au nom et pour le compte d'un mandant.
Tout d'abord, notons qu'un agent immobilier (titulaire de la carte professionnelle) est par essence un mandataire. Le contenu de sa mission est précisé dans un mandat écrit et préalable, rendu obligatoire par la loi Hoguet et son décret. Se souvient on que Fnaim signifie "fédération nationale des agents immobiliers et mandataires en vente de fonds de commerces" ?
Pour mener à bien sa mission, un mandat ou agent immobilier peut déléguer en tout ou partie de sa mission, soit à des salariés, soit à des personnes ayant un statut indépendant. Dans les deux cas la fonction sera celle de négociateur, terme utilisé par les textes.
Un Négociateur en immobilier est donc juridiquement un agent commercial, mandataire indépendant, agissant au nom et pour le compte de son mandant. Il ne fait pas d'opérations immobilières pour son propre compte. Il est rémunéré par son mandant, l'agent immobilier, selon des modalités définies dans un contrat d'agent commercial. Il établit une facture pour chaque opération conclue par son intermédiaire. Il peut travailler à partir de son domicile ou d'un bureau indépendant.
Tout d’abord, le négociateur dépend d’une agence immobilière, d’un titulaire de carte professionnelle d’agent immobilier. L’article 9 du décret de la loi Hoguet prévoit :
« Toute personne habilitée par un titulaire de la carte professionnelle à négocier, s'entremettre ou s'engager pour le compte de ce dernier, justifie de la qualité et de l'étendue de ses pouvoirs par la production d'une attestation conforme à un modèle déterminé par arrêté conjoint du garde des sceaux, ministre de la justice et du ministre de l'intérieur. »
Cette attestation est demandée à la préfecture conjointement par le titulaire de la carte professionnelle et le négociateur, et elle est visée par le préfet après vérification du casier judiciaire de l’intéressé.
Cette attestation est obligatoire avant toute activité de négociation. Contrairement à une croyance assez répandue, elle concerne les négociateurs salariés comme les non salariés.
Le négociateur immobilier peut être salarié « classique », s’il prospecte il peut être VRP exclusif, voire VRP multicarte s’il a au moins deux employeurs effectifs.
Il peut être travailleur indépendant. Dans ce cas le statut d' agent commercial est rendu obligatoire par l’article 4 de la loi Hoguet :
« Les dispositions du chapitre IV du titre III du livre Ier du code de commerce sont applicables aux personnes visées au premier alinéa lorsqu'elles ne sont pas salariées. »
Le statut d’auto entrepreneur est compatible avec le statut d’agent commercial (mais non avec celui d’agent immobilier).
Quelle est la fonction du négociateur sur le terrain ?
Il doit tout d’abord trouver des propriétaires désireux de vendre leur bien, immeuble ou fonds de commerce. Pour cela il peut prospecter, distribuer des tracts, faire jouer son relationnel, ou compter sur les contacts que lui procurera l’agence.
Une fois en présence d’un propriétaire, il doit se faire consentir un mandat de vente :
Le mandat est obligatoire, préalable à toute démarche, et écrit. A noter que le mandat doit être délivré par « l’une des parties », il peut donc également être délivré par un candidat acheteur, dans ce cas on parlera de mandat de recherche, d’achat, de négociation…
Une fois en possession du mandat, le négociateur est habilité à s’occuper de la vente du bien, à « négocier et s’entremettre » selon les termes de la loi. Il inspectera le bien, rédigera une fiche descriptive détaillée, se mettra d’accord sur le prix avec le mandant, puis rédigera des annonces publicitaires, répondra au téléphone aux clients potentiels, leur fera visiter, vérifiera le financement…
Ayant obtenu l’accord des vendeurs et des acquéreurs, rendez-vous sera pris pour le compromis, à l’agence ou chez le notaire, puis il assurera le suivi notamment en assistant l’acquéreur lors de sa demande de prêt.
S’il est salarié, il peut être payé au fixe, au fixe plus commission, ou seulement à la commission, avec un minimum garanti toutefois (sauf le cas particulier du VRP multicarte qui n’a pas de minimum garanti).
S’il est agent commercial, il sera payé exclusivement à la commission.
La commission sera un pourcentage de celle reçue par l’agence :
Les pourcentages diffèrent selon les agences et les moyens mis à disposition du négociateur par l’agence.